【二手冰封】樓市復甦不似預期拖慢入市步伐買家「轉買為租」

本港銀行跟隨美國再度加息，令供樓負擔加重，加上全新盤頻推搶客，二手成交氣氛即時轉弱，部分準買家暫緩入市步伐，改為先行租樓靜望其變，引致屋苑再錄「租多過買」現象，促使租金短期獲支持。

據本刊統計，15大屋苑截至5月中的租務及買賣情況，再度出現「租多過買」，共錄得191宗租務交投，較同期買賣的63宗多128宗或2.03倍，但相較4月同期情況，當時15大屋苑錄214宗租賃，按月稍減23宗或10.7%。至於買賣方面，4月同期錄101宗成交，相較5月的63宗，按月減少38宗或38%，可見息口上揚後，對買賣市況的影響。

買賣轉靜美孚租賃按月升6成

而15大屋苑中，以荔枝角美孚新邨租務成交量最多，截至5月中，錄29宗租賃個案，平均呎租約$31，較4月同期的18宗多出61%，但平均呎租均為$31。天水圍嘉湖山莊則緊隨其後，現時錄25宗租務，呎租$21.9，相較4月的18宗，亦上升38%，呎租則維持相若。

港島區方面，以鴨脷洲海怡半島租務成交量最多，本月暫錄22宗租務個案，平均呎租$34，但相較4月同期，無論租賃個案及呎租，均稍有下滑，4月同期錄25宗，呎租為$33。本月其餘屋苑的呎租，與上月相若，並維持一定水平，

但市場仍有低市價租務情況，荔枝角美孚新邨百老滙街15號低層A室，實用面積約694平方呎，屬2房間隔，向南望內園景。業主以約$2萬放租約1個月後吸引區內客洽詢，雙方經議價後減租$2,200或11%，以$1.78萬租出，呎租約$25.6，低市價約6%。業主於1997年1月以約$288萬購入，租金回報約7.4厘。

九龍灣麗晶花園日前亦錄得低市價租務個案，為1座高層B室，實用面積約407平方呎，屬2房間隔，望內園景，業主以月租約$1.25萬放租，約1星期後獲區內客接洽，雙方議價後以約$1.18萬承租，呎租約$29，低市價約10%。據了解，新租客為區內上班族，心儀單位已翻新，業主於2010年11月以約$196萬購入，業主享回報約7厘。

券商睇淡買家唔追價

面對二手市況突然急凍，花旗最新研究報告指，雖然本港樓價首季上升7%，但住宅成交量於3月起開始下滑，預料樓價將於第二季起掉頭回落，至今年第四季將回落約7%，令全年樓價未有升跌，更認為最新一輪樓市復甦周期出乎意料地「短命（short-lived）」。

花旗分析師指，每周二手成交量已連續兩個月下跌，認為這是很好的指標顯示，本港樓市重回下跌趨勢，當中三大因素包括首季住宅樓價升幅太急，令潛在買家卻步；樓市小陽春後二手成交量急速回落，以及大量新樓供應和發展商出價低於預期。

而市場一直憧憬，中港通關後，內地客可再度湧港買樓，並撑起樓市，但本港4月錄71宗連買家印花稅個案，佔全月一手、二手住宅成交量1.5%，與通關後的1%至2%水平相若，但明顯低於2018年至19年上半年的5.2%水平，反映非本地人買樓需求未明顯恢復。