大灣區置業 【天書】



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置業心得

為心儀樓盤物業做足準備

  • 選擇合適的城市及樓盤所屬的地段
  • 樓盤社區的配套設施,包括交通設施、購物中心、社區設施、教育設施…等等
  • 了解所屬城市的經濟產業,便能得知城市的日後發展
  • 樓盤前景如何,需知道城市有沒有具潛力的規劃設施及利好政策
  • 房地產政策是否合適,限購條件…等

委託可靠的地產代理買賣物業

  • 一般而言,委託可靠的地產代理提供更安心的服務承諾及保障,避免成交後無從追究或是「爛尾」。此外,大型的香港地產代理通常可安排實地考察及專人專車介紹,且費用全免,各位準買家就可以睇清睇楚先買,格外安心。
  • 為保留該物業,需向賣方或發展商簽署認購書,並選擇付款方式以支付訂金及日後款項

按已定的付款方式支付款項

  • 第一類:付全數 (以樓盤而定需要在7天至1個月內付清剩餘樓價)
  • 第二類:付按揭 (需要在7天至1個月內付清樓價首期款項,並選擇發展商指定的銀行辦理按揭手續)

最終付款方式和時間以甲乙雙方合同約定為準,在國內購買新樓,大部分的付款方式按官方統一標準,但是實際上也可以同發展商談判,全數付款1個月至三個月分期付清,個別發展商甚至六個月至十二個月分期,當然,樓價可能會貴1-3%

簽訂買賣合同及網簽登記

  • 付清樓價全款或首期款項後,需要當日與律師簽署買賣合同,並會在政府國土局進行網簽登記,登載買方及該物業單位的資料

交易完成,等待驗收物業

  • 完成交易後及發展商完成工程後,便需等待政府通過綜合驗收程序方可成功完成收樓手續

辦理房產證

  • 完成收樓程序後,需到政府國土局辦理房產證


– 活動消息 –


 

常見問題

何謂「五証二書」??
在中國內地置業時,需要留意是否有張貼「五證二書」在其售樓處。 地產發展商須持有以下「五證」方合法銷售房屋。只要持有兩證以上,一般代表同時具備其餘證書。

         「五證」

  • 《國有土地使用證》:物業單位和個人使用國有土地的法律文件
  • 《建設用地規劃許可證》
  • 《建設工程規劃許可證》
  • 《建設工程施工許可證》
  • 《商品房銷售(預售) 許可證》:銷售現樓或樓花須有的證書

          「二書」

  • 住宅質量保證書》
  • 《 住宅使用說明書》:將會在入夥時收到,此書是發展商對銷售的商品住宅承擔質量責任的重要法律文件

 

房產證可更改姓名??
「房產證」是對特定房屋所有權歸屬的書面證明。此是對房屋產權歸屬起到最直接的證明,並會記錄特定房屋共有狀況以及是否設定擔保物權等狀況。 房屋產權的變更會直接
更改在房產證上的名字。 一般的變更主要分為直接添加、贈與及買賣。

第 I 項:直接加名
在婚姻關係中可以直接添加配偶姓名。 辦理程序簡單, 只需攜帶結婚證、房屋兩證、身份證到房產交易核心「 變更登記」 窗口辦理便可。 此房產會屬於夫妻共同財產,就算房
產證上只寫其中一人的名字, 也會視為兩人的共同財產。 若不是在婚姻關係中,則不能
直接添加配偶名字,只能以贈與方式更名。

第 II 項: 轉贈
贈與範疇包括非婚姻關係中、子女、父母等親戚朋友。 一般更名需是已繳清房貸。有兩個方法可合法地更名: 提前還清貸款是第一個方法,第二個方法則是向銀行申請,要求變更
《借款合同》中的借款人和抵押人,銀行批准後要再到房管局辦理更名手續。贈與過程中,雙方需要簽署贈與合同和辦理公證手續。此公證費是贈與房屋價值的 1%。
除了公證費,還需要繳付個人所得稅、 契稅等費用 (直系親屬間贈與房產,免征營業稅)。非直系親屬間的贈與需提交個人所得稅申報表。

具有法律效力的登記手續如下

  1. 贈與人與受贈人訂立有關房屋贈與的書面合同,即是「 贈與書」
  2. 受贈人需持原房屋所有權證、贈與書,交納契稅,領取契證
  3. 辦理公證
  4. 辦理房屋所有權轉移登記手續。由受贈人到房地產管理部門申請變更登記,並提交下列證件:申請書、 原房地產產權證、 相關當事人的身份證和戶口簿、 贈與書和公證書,以及契稅收據。
  5. 贈與人將房屋交付受贈人
  6. 在辦理房屋贈與手續時,贈與人與受贈人應簽訂書面贈與合同,並到房管部門辦理過戶手續,但如果贈與人為了逃避其應履行的法定義務而將自己的房屋轉贈至其他人時,如果利害關係人主張權利的,則該贈予行為無效。

所需繳付稅費 (直系親屬間的贈與)

  1.  交易手續費:住宅物業 $2.5/㎡ ; 非住宅物業 $5.5/㎡
  2.  交易印花稅: 住宅物業為 0%; 非住宅物業為 0.05%
  3.  土地收益金:劃撥土地繳納 
  4.  契稅: 4%
  5.  房屋登記費:住宅 $80/套; 非住宅 $550 元/套
  6.  證照印花稅: $5/本
  7.  工本費: $10/本
  8.  個人所得稅:計算方法有 2 種。
    第一種: 差額徵收方法: (評估價格-房產原值-稅金-合理費用) ×20%
    第二種: 二核定徵收方法: 評估價格×1%
  9. 營業稅:直系親屬間贈與房產,免徵收營業稅所需繳付稅費 (非直系親屬間的贈與):以上 1-9 項之外,還需繳付營業稅。
    – 非普通住房 (不足 5 年/ 5 年) 和普通住房 (不足 5 年) 對外贈與的計算方法為:
    營業稅 = 評估值 – 購買房屋價款
    – 普通住房 (5 年/ 超過 5 年) 則免徵收營業稅

第 III 項:買賣

除了轉贈之外,房產證更名也可以以二手房買賣方式進行。
二手房屋過戶營業稅及附加,一般會分為 3 種情況。

  • 非普通住房 (不足 5 年) 的銷售會徵收 100% 營業稅
  • 非普通住房 (5 年/ 超過 5 年) 和普通住房 (不足 5 年)的銷售會差額徵收營業稅
  • 普通住房 (超過 5 年) 的銷售則免徵收營業稅

房屋是住宅或非住宅類型

  • 交易手續費: 住宅物業 $5/ ; 非住宅物業 $11/ 買方首次購買 90 及以下普通住房的交易將會減少一半手續費
  • 交易印花稅: 按正常交易銷售價格計算: 住宅物業為 0% ; 非住宅物業為 0.05%
  • 房屋登記費: 住宅 $80/套 ; 非住宅 $550 元/套

土地收益金
此項金額的使用類型為劃撥的需要收取相應的土地收益金。 計算方法:按地段等級收費標準 × 土地面積


契稅
自 2008 年 11 月起, 政府針對個人購買而制定政策。

非普通住房 (別墅類和聯體別墅住房除外) 3 %
普通住房 1.5 %
90  及以下普通住房 1 %

如果以個人身份出售住房,原本住房會在納契稅中在重新購房應納契稅稅額中抵減。

個人所得稅
讓個人自用 2 年而且是家庭唯一生活用房則免徵個人所得稅。
計算方法一: (評估價格-房產原值-稅金-合理費用) × 20%
計算方法二: 評估價格 × 1%

土地登記費
現時為 $33/套

交易評估費
計算方法: 評估價 × 0.3%

測繪費
計算方法: 建築面積 × 1.36


中介(如有) 費用
計算方法: 正常交易價格 x 3%

總結:
轉贈手續較為複雜, 而且費用比交易費較高。 所以建議物業持有人將房子轉贈親人時,選擇交易過戶手續。因為這個方式會比較簡單, 而且費用也較少 (贈與手續契稅為 4%,而交易過戶契稅只需 1%/ 1.5%)。 除此之外,要注意有些物業不能贈與,所以交易過戶是較好方法。

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