花旗:樓價已見底重拾升軌



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行政長官林鄭月娥10月中發表最新一份《施政報告》宣布放寬按保樓價上限,以及向低收入住戶提供現金津貼等措施後,樓市隨即出現轉勢跡象。花旗集團中國香港地產研究主管楊海全(Ken Yeung)直言,樓價已經見底,並將重返較長的正常上升周期,預計往後樓價每月可升1%,今年全年仍有5%升幅,就算明年經濟未明朗化,樓價會繼續向上;用家及投資者以600萬至800萬元的單位為目標,主打大眾市場的發展商能夠受惠。

上漲周期可長達30個月

花旗於《施政報告》公布當天曾發表報告,指樓價會較原本預期更早反彈,明年2月前或會見底。楊海全近日接受本報專訪時表示,受惠政策新措施,釋放遏抑多年的置業需求,近期樓市成交快速回增,反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數(CCL)因數據滯後,相信月內便見底;而當社會事件理順,樓市料可恢復正常,一如以往樓價升軌可持續12至30個月,而一般跌市由高位回落5%至7%便會掉頭再上。

CCL年初至6月高位一度累飆11%,之後回軟,現時已由高峰下調約6%並見底,估計往後每月回升1%,今年全年樓價可漲約5%,與年初預測相符。至於明年整體表現,他預計能延續升勢,儘管下半年有機會較上半年弱,但全年計依然會上揚。

寬按保托市 籲買600萬住宅

問及現時是否買樓好時機?他說:「梗係啦!建議主攻600萬至800萬嘅單位,如果你有名(符合首置資格)嘅話,而家一定要買,600萬嘅樓只要60萬(首期),賣畀下一個,升到800萬佢都80萬可以買到,升到800萬係好容易,會因此將所有買家集中在這個類別,會極度跑贏,用家買之外,投資者都會買,攞60萬去賺200萬,槓桿係超巨型。」

楊海全又提到,《施政報告》造成的托市效果屬副作用,措施目的是趁樓市下跌,把過去8年被政府遏抑的需求釋放,而1000萬元以下單位佔市場交投近80%,釋放需求後自然推升樓價。他解釋,目前本港市民置業率僅65%,較正常置業率71%,以及新加坡的85%和中國的90%相比下,可見尚有大量置業需求。同時,提供租金津貼會對低端住宅租金有支持,業主投資回報增加,可支持大眾市場樓價。此外,滙豐上周帶頭減息,息口已是減無可減,往後走勢平穩,市場也不用擔心利率再上調。

他形容現屆政府的樓市政策是為求「撥亂反正」,處理之前兩屆政府錯誤收緊平均按揭成數的做法,重新連接斷裂的置業階梯,而中產人士將可享受樓價升幅。他認為,樓市辣招不會調整,過往政府推出的需求管理措施成效不彰,林鄭也指需求管理措施沒有意義,故特首想透過增加供應解決樓市問題,只是在短時間內難以扭轉。

上車變容易 納米樓受累

市民上車變得較為容易,近年被視為首期不足的納米樓「替代品」,可能乏人問津,楊海全預期,納米樓這奇怪產物的樓價升幅將跑輸很多,CCL儘管具代表性,但並不涵蓋納米樓,因此就算這類樓價暴跌也不會對CCL造成影響;面對這種情況,發展商應不難迅速變陣,把兩個納米樓單位打通改作正常住宅銷售。1000萬元以上住宅同樣受惠新措施產生的溢出效應,但2000萬元以上豪宅則難以受惠,加上空置稅問題,發展商只會提供一定比例的豪宅供應。

 

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