專家站│做了多份保費融資影響物業轉按申請？ – 港居家生活｜樓市新聞

於2022年加息周期開始前，於銀行存款可收利息不多，不少人為了賺取更高回報，保費融資 (Premium Financing)一度極為盛行。我們過去曾提醒做了保單融資對日後申請按揭可能產生的影響，但其實不單新造按揭要留意，連想做轉按都一樣有可能受阻。

保費融資也是一種槓桿投資，原理與買樓做按揭相似，例如買入600萬元的保單，可把這份保單抵押給銀行，只付約100萬元的「首期」，餘下500萬元由銀行出資，於加息周期下，供款壓力也會上升。

投保人自付保費	向財務機構貸款
100萬元	500萬元
以上資料僅供參考

近日我們有客戶由於早年做了幾份保單融資，連番加息之下，抵擋不了供款壓力，同時由於近日入息也減少了，於是他想透過物業轉按，套現一點資金作週轉之用，可是他向多家銀行查詢，也指他已經用盡貸款額度，不能接受其物業轉按套現申請，可客戶未還按揭貸款不到300萬元，而其每月收入有逾6萬元，表面看不可能已用盡貸款額度，問題出在哪裡？

經了解後，我們得知客戶於2年多前，做了500萬元10年期的保費融資，當時封頂息率為P-2.85%，即實際還款息率為3.275%，客戶每月供息不供本，單計保單融資的每月還款約為1.36萬元。而客戶擁有的物業，最新市值約850萬元，以其尚欠270萬元貸款計，理應尚有套現空間。可是按我們經驗，部分銀行對於保單融資貸款，會當作「透支」(OD line)去計算，即是會假設客戶每月同時還本金及利息去計算還款能力，這樣的話在銀行眼中，客戶每月保單融資連同按揭貸款的供款要逾6.4萬元，已經與客戶每月收入相近，這樣銀行當然會認為客戶已經沒有多餘貸款能力。是以最後，這客戶要請女兒做其按揭借款人，客戶只是業主身份，銀行不計算其負債，才可成功以按揭套現150萬元作資金週轉之用。

這個案的難度是由於客戶早年選用做保單融資的銀行，是以「透支」(OD line)去做貸款，同時有把這筆貸款註上信貸報告中，令客戶想以自己身份再做按揭套現變得不可行。其次，不是所有銀行都可以分開按揭借款人及業主身份，而且完全不計算業主本人的負債金額，要符合以上兩項，客戶可選擇的銀行選擇極少。

早年不同銀行批出的保單融資的條款及息率皆有差異，有銀行會當作私人貸款，亦有銀行當作「透支」或循環貸款計算，有部分會註入信貸報告中，可能會影響到按揭申請及審批。同時，早年有部分銀行批出的保單融資是以銀行資金成本(COF)去計算息率，更有部分是沒有封頂利率，因此在步入加息周期下，貸款利息大增而令到未能賺息差之餘，可能短線出現虧損的情況。就如上述客戶的情況，由於他的保單融資金額大，而且有註入信貸報告中，令其轉按時難度大增。建議如有意置業的人士，在做保單融資前先找按揭代理或銀行做好評估及分析風險，可大大減少事後才發現失預算的機會。