樓市跌勢已定展望明年現轉機 – 港居家生活｜樓市新聞

美國通脹回落，聯儲局亦一如市場預期加息0.5厘，令聯邦基金目標利率提高至4.25厘至4.5厘，為2007年以來最高水平。美國自3月份展開加息周期，亦是今年內第7次加息，累加4.25厘。是次美國加息幅度合符市場預期，聯儲局亦暗示明年年率中值由4.6厘上調至5.1厘，意味明年春季或許再一步減慢加息步伐，加息周期有望明年見頂。本港有大型銀行亦即時上調最優惠利率0.25厘，年利率由5.375厘調高至5.625厘，年內累計加息3次達0.625厘，對比美國的加息步伐，港銀跟加的幅度較細，而且速度亦較慢。

受疫情及加息等利淡因素影響，今年樓市下跌已成定局，由年初至今樓價已回落近14%，但樓價回落並沒有刺激成交量上升，據土地註冊處資料顯示，2022年(截至12月14日)錄35,484宗二手住宅註冊，較2021年的60,332宗減少約41.2%；料2022年全年二手住宅註冊量勢跌穿4萬宗，創自96年有紀錄新低。若按金額劃分2022年(截至12月14日)二手住宅註冊量表現，當中價值500萬以上至1,000萬元二手住宅註冊量按年跌幅最大，錄18,584宗，較2021年的35,283宗減少約47.3%；價值1,000萬元以上二手住宅錄6,118宗註冊，較2021年的10,205宗減少約40%；而價值500萬元或以下二手住宅註冊量按年跌幅最少，錄10,782宗，較2021年的14,844宗減少約27.4%。

一手市場方面，12月屬傳統淡季，有不少發展高亦選揀提早放假，發展商的推盤步伐亦見放慢，預計今年第四季一手的成交量僅錄約800宗，對比今年首季，當時政府採取嚴格的防疫措施，一手成交量僅錄得960宗的低位更低，創2013年一手銷售條例後的季度新低。

不過筆者認為，隨著疫情逐步放緩，政府日前亦進一步為防疫措施鬆綁，並積極推進明年初與內地恢復通關，逐步邁向「復常」；另外，雖然息口上升，令業主置業成本上升，但事實上，今年樓價至今已回落超過一成，加上供樓的全期利息較跌市前明顯減少，入市成本降低不少；倘若明年初落實通關，屆時北水重臨，能有效提振社會經濟外，更有望能為樓市帶來新資金，刺激整體氣氛。同時，若發展商待明年市況轉勢時再推出新盤，能有效吸引具實力的買家將伺機入市，帶動交投量上升，因此預料明年上半年的樓價仍然處於一個調整階段，但成交量於明年首季或有機會由谷底稍為回升，再現「小陽春」。