息口快見頂入市揀良機 – 港居家生活｜樓市新聞

日前美國公佈10月份的消費價格指數(CPI)，按年升7.7%，較9月回落0.5%，連續4個月的升幅收窄，並降至今年1月以來最低水平。有關數據低於市場預期，有部分投資者憧憬美國通脹見頂，刺激美股上升，有利促進經濟活動，帶動港股強力反彈，恆指單日飆升逾千點。隨著美國消費價格指數升幅收窄，有市場人士預期美國聯儲局將放慢加息步伐，預期12月加息半厘的機會由不足六成增至逾八成，調低加息幅度預測。

美國於今年年內已加息6次，累加3.75厘，因港美息差逐漸擴大，根據金管局數字顯示，今年本港銀行體系結餘持續減少，最新已跌穿千億元港元關口，預期將進一步跌至960.98億港元，創自2020年6月以來近2年半的新低。近月多間本港銀行已相繼上調新造按揭息率，現時大型銀行P按計劃實際息率調高至3.125厘水平，以平衡貸款資金成本。雖然現時實際息率已突破3厘以上水平，但對比2000年代（2000年至2009年）平均息率約3.8厘，以及1990年代（1990年至1999年）平均息率近10厘，現時的按息水平仍屬超低息水平，本港的加息步伐循序漸進，利率只是步向正常化，仍屬健康水平，不足以對整體樓市構成致命打撃。

今年本港樓市下跌已成定局，受累經濟及息口壓力，相信二手樓價跌勢料持續，料全年樓價至少跌1成。雖然美國聯邦儲備局未完全停止加息，不過暗示將會放緩加息幅度，意味著美加息周期快明年見頂，本港銀行加息壓力相信會隨之而減少，預期明年樓價有望觸底反彈。

股市是樓市的先行指標，筆者認為，有意入市的市民不妨把握入市機會，因為現時二手市場不乏時光倒流價單位成交，對新買家而言，樓價調整一成已足以抵銷加息成本及供樓壓力。舉例一個價值1,000萬的物業，主要銀行3.125厘的封頂利率計算，承造7成按揭，供款30年期計算，首期約300萬元，總貸款額720萬元，總利息開支為約390萬元。而當樓價回落一成，折實售價為900萬元，同樣以3.125厘的封頂利率計算承造7成按揭，以30年計算，首期減少至270萬元，總利息亦降至約351萬元，可見置業成本顯著下降。因此趁現時樓價回調時，準買家不妨主動出撃，趁樓價反彈前，把握「筍價」入市良機。