▍專家教路!鋤價4招 靚價入市



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趁住中美貿易戰愈演愈烈,樓市有大量不明朗因素,唔少業主都急住套現,呢個時候等HOUSE101董事余韋達塞錢入各位準買家個袋,傳授入市鋤價4招!

1/ 做足功課搵盤,熟悉行情

除了親身與地產代理接觸,而獲得放盤資訊外,隨着互聯網普及,網上搵樓已是大勢所趨,置業人士可隨時隨地得到大量買樓資訊。目前市面上不乏專業的放盤搜尋平台,提供最貼市的放盤,準備入市的上車客宜多上網做功課,緊貼放盤行情,不但有機會覓得筍盤,亦成為向業主壓價的重要參考指標。

2/ 捉業主心理,鎖定鋤價目標

業主賣樓心態不同,只要識得捉路,鋤價一樣事半功倍。中原陳旭明指,中美貿易戰陰霾下,部分持有物業收租的業主看淡後市「減磅」,普遍較易傾價。例如東涌區內一位持有多項物業的投資者,近期減持映灣園15座三房連租約戶,原先叫價企硬760萬元,但受外圍波動影響,隨即降價至728萬元沽出。由於原業主持貨三年,帳面仍賺178萬元,故願意減價出貨。

另一類鋤價對象,不妨考慮近年入伙的屋苑。余韋達稱,該類半新盤入伙後升值較慢,加上未計管理費的收租回報率僅兩至三厘,回報不算理想。

在環球經濟前景不明朗下,該類單位收租業主較積極止賺離場,尤其持貨滿三年、額外印花稅(SSD)鬆綁的放盤,出貨意欲最強,較易接受議價,只要還價合理,筍價入貨並非不可能。

此外,亦可留意一些日久失修出現漏水的放盤,買家如果有辦法解決問題的話,不妨以此向業主壓價。至於樓齡四、五十年的舊樓,不少業主會將騎樓圍封並僭建,亦可視為鋤價位。

3/ 向業主打溫情牌,傾價事半功倍

近月二手樓價反彈,平價盤源愈搶愈少,但置業人士只要用誠意打動業主,未必無價講。鴻雋地產代理鄭潔娣指出,上車客若對放盤有興趣,最直接方法是與經紀一同跟業主面談,以坦承態度爭取更多議價空間。

例如新近成交的火炭居屋穗禾苑一個兩房戶,實用面積537方呎,最初開價480萬元。一對年輕新婚夫婦睇樓後,被該單位的新淨裝修及見使內籠吸引,打算購入作為愛巢。他們隨即約業主見面傾價,並坦言「後生仔上車預算有限」,希望業主「收順啲」。由於業主同樣是早年結婚時才買入該單位,故最終被買家打動,減價至440萬元沽貨,以新裝修單位而言,算是靚價位。

另方面,部分一手購入單位的長情業主,因早年購入價低,加上年紀較大,普遍都有人情味,年輕買家不妨打「溫情牌」,希望業主協助上車,以較實惠的價錢達成置業夢。除了面談,亦可在付款安排上向業主顯示誠意。買家不妨多付一些訂金,或者縮短物業成交期,以向業主爭取更多議價空間。

4/ 帶備本要突顯誠意、「扑槌」要夠快

市場筍盤難求,即使買家成功向業主鋤價,亦要出手夠快才能購得心頭好。香港置業譚征指出,買家睇樓前要跟業主講明有本票在手,若有興趣的話,不妨即場展示,讓業主知道自己是實客,並非「運桔」,討價還價便更得心應手。

鴻雋地產代理鄭潔娣則透露,早前有買家帶備本票在穗禾苑睇盤,當時有一個低市價30萬元的放盤出現,該買家隨即把握機會睇樓,並即時向業主交付本票簽約,最終整個交易在放盤15分鐘內極速完成。

事實上,已移居海外的業主不時會放售其原居住物業,買家睇樓時亦宜準備訂金或本票。因科技進步,透過手機即時通訊軟件講價相當普及,而雙方傾好價後,買家就要盡快下決定,以減低突然變卦的機會。

HOUSE101董事余韋達認為,置業是人生大事,最緊要是覓得舒適的住所,而供樓是分多年攤還,向業主要求多減幾萬元,對每月供樓相差甚小,但若因鋤價太多或決定得太慢,而錯失買入心頭好的良機,反而得不償失。他指出,「買家睇啱單位就要出手,出手要快,最重要是樓價負擔得起,單位又鍾意,盡可能傾價後就要扑槌」。

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