【施政報告2022】有關土地房屋政策

1.北部都會區「生地」變「熟地」壓縮一半時間住宅地積比率最高5倍

李家超指，本屆政府會全力推進「北部都會區」建設。區內已開展多項大型發展項目，政府會在不同環節提量、提速、提效、提質，將大型項目「生地」變「熟地」由過去需時十多年大幅壓縮一半時間。為強化建設「北部都會區」的「治理體系」，政府將分別成立「北部都會區督導委員會」及「北部都會區諮詢委員會」，前者由行政長官親自帶領作高層政策指導及監督，後者由財政司司長主持並由專家及社會人士組成，為推展「北部都會區」出謀獻策。特區政府將與廣東省政府緊密對接，讓「北部都會區」發揮超越地理界線的限制，與廣東省、深圳市和大灣區產生協同效應。明年會成立專責發展「北部都會區」的部門，主導和統籌各部門以創新發展模式推動建設，目標是在明年內制訂「北部都會區」的具體計劃和行動綱領。建成後的「北部都會區」，將以「國際創科新城」為主題，集優質生活、新興經濟和文化休閒於一體，以創新城市設計推動職住平衡和綠色生活，發展和保育並存。我們會充分利用「北部都會區」的邊境優勢，促進口岸地區的綜合發展。西邊以洪水橋╱厦村新發展區為重心，藉着毗鄰前海的地利，成為核心商業區，輻射深圳以至大灣區；中部以新田科技城為核心，聚集創科企業，與一河之隔的深圳創科產業集中地，產生協同效應，並成為多元創新試點。新界北新市鎮的現代產業發展，亦可與深圳互相配合；而東邊則坐擁豐富自然和旅遊資源，可供兩地發展康樂和旅遊。

未來工作重點包括全速造地建屋，全力推進古洞北/粉嶺北、洪水橋/厦村及元朗南等已啟動工程的大型項目。大部分其他發展項目已展開規劃，包括新田科技城。目標是五年內為所有發展項目啟動收地程序，十年內完成平整新發展土地和落成新增單位各四成。政府亦計劃提高發展密度，善用「北部都會區」土地資源，採用較高地積比率，住宅用地會以最高地積比率6.5倍為指引（較早期新市鎮如沙田的5倍為高），而商業用地則為9.5倍。政府指，未來五年，產業用地將陸續推出，支援發展創科和其他產業。新田科技城內的落馬洲河套地區有三棟大樓正在興建，部分河套用地明年起招商引資；河套地區以外的首批新田創科用地，則於2024年動工；洪水橋和元朗一帶的物流及新興工業園首批工業大廈用地將於明年起推出；洪水橋/厦村新發展區定位為現代服務業樞紐，毗連洪水橋站的商業用地亦會在2026年完成平整。

2.舊區重建放寬強拍門檻助老舊社區重建

首先，精簡法定程序，簡化規劃、環境影響評估（環評）、收地、基建各項程序，包括今年提交條例草案修訂《城市規劃條例》、《收回土地條例》、《前濱及海床（填海工程）條例》、《道路（工程、使用及補償）條例》及《鐵路條例》，以及修訂《環境影響評估條例》的附表等。非大規模項目「生地」變可建屋「熟地」的時間將由最少6年減至4年，大規模項目由13年大幅減至7年，當中環評程序會壓縮至18至24個月。明年將開放環境基線資料，提升環評效率。其次，精簡行政程序，包括停車場樓面寬免安排、濕地緩衝區發展審批指引、自行核證和獨立審查安排，以及樹木移除和補種程序，並於明年年中陸續提出具體建議。亦會成立「專責審批組」，加快審批建築圖則。為加快業權統一以利老舊市區重建，他建議放寬申請強拍門檻，樓齡達50年或以上但少於70年的私人樓宇門檻由八成業權降至七成，樓齡達70年或以上則降至六成。位於非工業地帶的工廈，如樓齡達30年或以上，門檻降至七成業權；另放寬相連地段強拍申請要求、精簡強拍法律程序，以及透過專責辦事處為受影響小業主提供更多支援。今年內就方案諮詢立法會和持份者他建議放寬強拍門檻至六成或七成業權，助老舊社區重建。另外，擴展標準化補地價安排，恆常化工廈重建的標準金額補地價安排，並由目前只適用於工廈重建和新發展區的原址換地申請，擴展至新發展區以外的新界農地，縮短流程，將於明年年中前提出具體方案。最後，精簡地契續期安排，2025年起陸續有不少地契到期，政府明年會提交條例草案，以一致方式定期為到期地契續期，免卻個別業權人逐一簽立續期的繁複手續和繳付昂貴費用，大幅減少續契時間。

3.未來五年興建約3萬伙「簡約公屋」輪候公屋時間目標降至約四年半

政府計劃推出全新「簡約公屋」，未來五年興建約3萬個單位，結合「簡約公屋」和傳統公屋，令未來五年公營房屋總建屋量較上一個五年期大幅增加約五成。另外，輪候公屋時間即時「封頂」，目標是結合「簡約公屋」和傳統公屋總供應量，將現時約六年的輪候時間「封頂」，在四年內降至約四年半，新建單位面積「封底」，所有於2026-27年度起落成的資助出售房屋一般實用面積不少於26平方米，新落成公屋（一至二人單位除外）一般室內樓面面積不少於同等水平。計及約3萬個「簡約公屋」單位，未來五年整體公營房屋建屋量將增至約15.8萬個單位，較上一個五年期的約10.5萬個單位大幅提高約五成，當中包括「公屋提前上樓計劃」的1.2萬個公屋單位。政府同時落實「公屋提前上樓計劃」，會以分階段建屋方式，加快落成部分公屋單位，預計未來五年有約1.2萬個單位可讓市民提早約3至18個月上樓。政府會推出「公屋綜合輪候時間」指數，反映申請者綜合輪候傳統公屋和「簡約公屋」的時間。以新增申請者和回收公屋單位數量維持現水平不變計算，目標是在四年內把「公屋綜合輪候時間」由六年降至約四年半。政府將使用「組裝合成」提速，建議房委會規定所有在第一個五年期新落成的公營房屋項目採用「裝配式設計」，並在合適項目採用「組裝合成」；至第二個五年期，不少於一半項目採用「組裝合成」。房協亦會在更多公營房屋項目採用「組裝合成」。李家超指，房屋局局長會主持專責小組，為新公營房屋項目制訂「幸福設計」指引。我們亦建議房委會挑選五條現有公屋屋邨作為先導計劃，在五年內分階段研究和落實進一步改善措施，締造更有「幸福感」的居住環境。

4.重啟私人參建居屋

施政報告中提到，將推出全新「私人發展商參與興建資助房屋先導計劃」，在下個財政年度起分批推出三幅土地，讓發展商投標興建資助出售單位，以指定市價折扣率售予合資格人士。先導計劃亦鼓勵發展商申請改劃其擁有的私人土地興建資助出售單。根據《長遠房屋策略》最新推算，未來十年私營房屋需求為129,000個單位。政府會以此為基本目標，在未來五年準備好可興建不少於72,000個私營房屋單位的土地，通過賣地及鐵路物業發展推出市場，再加上市區重建局及其他私人發展項目，整體供應將多於估算需求。在構建置業階梯方面，政府除了穩定私營房屋供應外，亦會透過提供「居者有其屋計劃」、「綠表置居計劃」和「港人首次置業」（「首置」）等資助出售房屋，實現市民置業願望。私人參建居屋「復活」，惟有別過往居屋土地由政府撥地，邀請私人發展商投標建屋模式，改為由私人市場公營房屋，發展商或財團除了負責興建，亦要提供土地。房委會2002年停建、停售居屋，並終止私人參建計劃。是次乃廿年來再度推出私人參建居屋，過往不少居屋王都是由私人參建，如旺角富榮花園，由其士發展國際有限公司或有關公司發展，港島區的鰂魚涌康山花園，乃80年代由恒隆地產、新世界發展及凱聯酒店等牽頭發展。現時彩虹采頤花園、九龍灣麗晶花園、筲箕灣愛蝶灣等，均是私人參建的居屋計劃。

5.交椅洲人工島填海工程2025年上馬提供1000公頃土地

李家超表示，交椅洲人工島將為香港發展擴容擴量，積極提升香港作為金融、商業和貿易中心的競爭力。人工島鄰近大嶼山，將提供1 000公頃土地，聯通國際機場和港珠澳大橋，迎接海外和大灣區經濟機遇。全新鐵路和道路網絡將連接港島西、大嶼山及新界西北，並提供第四條過海隧道，優化香港整體的交通網絡。政府指交椅洲人工島將有三大規劃目標，包括創建第三個核心商業區，進一步鞏固香港國際金融中心地位，核心商業區外亦會預留土地發展新興產業，為青年人提供多元機會。另外，參考《香港2030+》的建議，政府將增加公私營住宅單位平均面積一至兩成作為土地規劃指標，以及將休憩設施及社區設施土地與人口比例分別增至每人不少於3.5平方米，改善居住和生活空間；及全面採用智慧、環保及具抗禦力城市策略，在城市設計、基建系統、市民出行三方面制訂措施，減低日常能源需求，並利用綠色能源和先進廚餘處理技術，減低碳排放量。政府會在今年內就人工島填海範圍、土地用途、交通基建網絡及財務安排作出建議。目標是明年開展環評程序，填海工程在2025年上馬。

6.提六項重點運輸基建北環線古洞站2027年啟用

六項重點運輸基建項目包括「北都公路」，打通新界北的東西脈絡，由西邊的天水圍途經新田連接東邊的古洞北，提升「北部都會區」的運輸容量。另外，北部都會區計劃內的「港深西部鐵路」將連接洪水橋和前海，便利港深往來，促進香港與大灣區融合發展、互聯互通。政府亦計劃興建將軍澳第三條公路隧道「將軍澳─油塘隧道」，配合將軍澳第137區的未來發展，加強對外連接。政府六計劃興建「將軍澳線南延線」把將軍澳線向南延伸至將軍澳第137區，優化該區的交通配套。其他基建方面，「沙田繞道」則會開通一條新南北幹道連接大埔及西九龍，為新界東居民提供更快捷途徑前往市區，並紓緩吐露港公路的交通壓力。政府亦計劃落實「中鐵線」，興建第12條鐵路線，由元朗錦田途經葵涌連接九龍塘，紓緩屯馬線的載運壓力。政府指，北環線古洞站將於2027年啟用，洪水橋站及北環線主線亦會在本屆政府任期內動工。我們亦正積極推進北環線支線經落馬洲河套港深創科園接入深圳新皇崗口岸的工作。其他地區的鐵路項目亦進展順利，東涌線延線、小蠔灣站和屯門南延線會在明年動工。多個規劃中的道路基建項目亦會加快推展，包括十一號幹線、青衣至大嶼山連接路、屯門繞道、獅子山隧道改善工程等。

7.發展綠化地帶及棕地將軍澳第137區「堆填區」變住宅區

為主導土地供應，政府會物色更多土地以照顧需求並增加土地儲備，包括通過新一輪「綠化地帶」研究和《農業優先區顧問研究》釋放的可發展土地。全港約有16 000公頃「綠化地帶」，超過一半已知有明顯發展限制，例如坡度較斜、具生態敏感性等。餘下8000公頃中，1200公頃已被納入發展計劃。新一輪研究再識別約255公頃有發展房屋潛力的「綠化地帶」，可提供7萬個單位，並會在2024年或之前改劃第一批土地。規劃署明年會完成檢視餘下所有「綠化地帶」的發展潛力。政府同時著力發展棕地，新界現有1600公頃棕地當中，超過一半會陸續轉化成房屋和其他用途。以古洞北/粉嶺北新發展區為例，兩年前開始清理的棕地，今年完成平整並交予房委會興建公營房屋。在加快收回棕地進行發展的同時，政府會適切照顧包括寮屋住戶、棕地作業者等受影響人士的需要，包括明年起在元朗和洪水橋推出土地興建多層工廈，並於地契條款要求撥出若干樓面面積以低於市場租金租予受影響的棕地作業者。此外，政府會於今年提出將軍澳第137區的發展計劃，預計可提供5萬個房屋單位，最早2030年入伙。

8.外來人才住滿7年成為永久居民後可獲置業退稅

政府推出「高端人才通行證計劃」，為期兩年。合資格人才包括過去一年年薪達250萬元或以上的人士，以及畢業於全球百強大學並在過去五年內累積三年或以上工作經驗的人士。此兩類人士可獲發為期兩年的通行證來港發展，不設人數限額。未符工作經驗要求但最近五年內畢業的百強大學畢業生亦可獲發通行證，每年上限10 000人。計劃將於推出一年後檢討。政府指，向合資格外來人才退還在港置業額外的印花稅。合資格外來人才如在今天或以後在港置業，可於居港七年並成為香港永久性居民後，就其已購入並仍然持有的首個住宅物業申請退還已繳付的買家印花稅及新住宅印花稅，但他們仍須繳交按「第二標準稅率」計算的從價印花稅。這將使其印花稅負擔與首次置業的香港永久性居民看齊。有關安排適用於任何在今天或以後簽署的買賣協議。政府亦將放寬「一般就業政策」和「輸入內地人才計劃」，如僱主引入人才的職位屬「人才清單」表列的13項本地人才短缺的專業，或招聘的職位年薪達200萬元或以上，無須證明本地招聘困難，可直接提出申請。政府會盡快更新「人才清單」，以反映各專業的最新短缺情況，目標在明年第一季完成。

政府同時取消「優秀人才入境計劃」的年度配額，為期兩年，同時優化審批程序。來港的人才主要通過專業人士或企業家身分來港，過去5年來港人數為207533人，惟需先確實獲得聘用。而優秀人才入境計劃於2006年起推出，每年配額為1,000個，2020年增至每年2,000個，2021年再增加至每年4,000個，2017年至今共有5553人通過此計劃來港。優秀人才入境計劃申請人不需先獲聘，惟需通過計分制評核。至於科技人才入境計劃由2018年推出，計劃旨在透過快速處理安排，供合資格公司申請輸入非本地科技人才到香港從事研發工作，至今有613人經此計劃來港。另外，2017年至2021年六有156400人持單程證來港，計及上述眾多計劃，2017年至2021年間共有逾37萬人來港。