美聯：「茂波Plan」及疫情放緩帶動上半年樓價跌幅收窄料下半年一手成交重上逾萬宗水平

本港今年上半年疫情反覆，據美聯物業今公布的最新數據，本港樓價於上半年累跌約1.56%，已較首季的3.3%大為收窄，主要乃「茂波Plan」刺激換樓鏈，加上疫情放緩所致。該行認為，在政府惜售土地下，一手及二手市場的定價皆進取，有望支撐樓價穩步上揚，並預測全年樓價上升約5%。

美聯物業今公布的上半年樓市回顧的數據，顯示今年樓價於首季累跌約3.3%，但在第2季受疫情緩和及「茂波Plan」等利好因素刺激，樓價於第2季至今有所回升，令上半年的跌幅收窄至約1.56%。美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明認為，在現時高收入人士的入息未有明顯減少、財政盈餘充足，加上消費劵推出等利好因素刺激下，本港全年樓價有望上升約5%。該行又認為，屯門「限呎」住宅用地流標一事，反映政府亦採取惜售土地的策略，「未到價都不會賤賣土地」，故地價及發展商的新盤定價策略都會較進取，亦為二手業主打下「強心針」，支撐樓價穩步上揚。儘管美國已重啟加息周期，不過本港低息持續，加上短期住宅新供應難大增，支持樓價。

然而，一手及二手市場的交投量均創出新低。先講講一手市場，今年上半年預計只錄得約5,500宗成交，創2016年上半年以來新低。美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，不少發展商押後推盤，至次季才逐步加快步伐。惟疫市之下新盤未見減價促銷，反映發展商惜售貨源，而累積貨尾量亦由去年底13,640伙，升約5.4%至今年5月的14,371伙。若以地區劃分，市區(包括愉景灣、將軍澳及西貢)累積貨尾過去5個月增加約8.9%，主要是市區供應買少見少，發展商採取「先求價後求量」的策略所致。

至於今年下半年，該行預期全港有逾2.2萬伙潛在新盤供應，當中以元朗及天水圍佔最多，料達約5,634伙；其次為啟德及紅磡區，料有約5,068伙。若發展商推盤步伐持續，可預期新盤銷售可重上逾萬宗水平，大約在1.05萬宗左右，較今年上半年預期約5,500伙，急增約9成。

二手市場方面，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，估計上半年二手住宅成交量錄約2.2萬宗 (見圖一)，創2年半新低，雖然未及去年下半年的24,267宗，惟疫情之下跌幅不足1成。布少明認為，二手成交量未見大幅下跌，主要乃「茂波Plan」之下激活換樓鏈所致。該行數據顯示，「茂波Plan」推出後3個月 (2022年3月至5月) 期間，樓價逾1,000萬元至2,000萬元的物業共錄1,919宗成交，較其推出前3個月 (即2021年12月至2022年2月) 間錄得的1,282宗大增近半。若以全港整體二手註冊量計算，今年首5個月樓價逾1,000萬元至2,000萬元的註冊量佔比達15.5%，比起去年全年約13%增加2.5個百分點，並創紀錄新高。該行期望新一屆政府正式上任後，可維持寬鬆的房屋政策，並進一步放寬按揭成數，令樓市發展更健康。

另外，今年為美聯物業成立50周年，該行宣布推出限量版「美聯成立邁向50周年紀念」NFT，合共50個。由2022年6月1日起至9月30日，營業額最高首40名營業員及首10名精英主管，即可獲得限量版NFT一個。布少明認為，NFT未來極具升值潛力，勢成為新興流行的投資工具。美聯物業亦會於下半年進行擴充，計劃增聘1,000名前線員工及增設30間分行。