專家站｜簽臨約時間差建期買家6成按揭出租夢碎 – 港居家生活｜樓市新聞

早前金管局出招放寬按揭，明言要幫助過去數年購入樓花住宅物業、目前物業估價下跌而額外籌措首期資金有困難的建期買家，承造較高成數的按揭貸款，讓這批買家能夠順利上會，然而相關措施只適用於自住業主，如果是投資客於2年前簽下的樓花臨約，現時申請出租按揭，最高只能借樓價5成而非6成，雖然未至於要撻訂離場，惟買樓收租大計則可能要延後。

曾氏夫婦兩年前選擇以建期付款方式，以1,000萬買一個樓花物業，樓花期逾兩年，將會於年尾收樓，原定計劃是將物業出租，並向銀行申請5成按揭。然而由於在接近收樓時，銀行對該物業的估價只有850萬元，如果借5成只能貸款425萬元，曾氏夫婦需要補回75萬元的首期資金。不過他們得悉出租按揭已放寬至6成，以為可以向銀行借足510萬元，但相關按揭申請卻被拒絕。

舊臨約出租物業需循舊制

要了解曾氏夫婦樓按失敗的原因，就得重溫過去一年最高按揭成數的變化。在今年2月28日特首公佈施政報告當日，當局將非自用住宅物業的按揭成數上限由5成調升至6成，但這只限於2月28日之後簽定臨約的物業交易。

及後金管局又在6月宣佈，將相關措施的涵蓋範圍將擴大至2024年2月28日前已簽訂的臨時買賣合約，但只限於自用樓花住宅物業，故曾氏夫婦的物業，在2022年簽臨約，並申報作出租用途，則仍然需要跟隨舊制，即最高只能申請5成按揭。

短期轉出租惹銀行質疑

如果曾氏夫婦在申請按揭時，以自住名義借6成，那麼到收樓後再向銀行申請以最新6按出租又是否行得通呢？很抱歉，雖然從字面上沒有違反規定，但承按銀行有機會質疑，曾氏夫婦原本是以自住名義申請按揭，但又在短時間內轉為出租，即使按揭成數在6成以內，也未必會即時批准將物業由自住改為放租，有銀行就建議業主需要在收樓後半年才提出申請；另一間銀行則表示轉出租需要重批按揭，估價可能會再變，新按揭也有機會加息，而業主亦要負擔一筆行政費用。

由此可見，曾氏夫婦若堅持將物業出租，則借最多5成按揭，二人需要考慮補回75萬元的首期，又或者嘗試由另一間銀行提供較高的估價，盡量貼近買入價，減少抬錢的金額。如果因為首期不足而要借6成，就需要放棄出租改為自住，並且待日後轉按時，再考慮將物業改為出租。