土地供應│發展局甯漢豪：未來數周收回北都6幅私人地今季不推住宅及商業地

發展局局長甯漢豪公布今年1月至3月賣地計劃，市場焦點相信會在落在古洞北/粉嶺北6幅用地未達成補地價，政府入場收地的安排，以及今年度(2023/24)賣地收入大減的影響。

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甯漢豪：賣地收益每年會有不確定性，財政司司長雖然預850億收益，但推地後市場的興趣都會影響賣地收益。而賣地收益預算亦假設了私人土地補地價的地價，要視乎提交補地價申請的商討，包括修訂條款及地價的商討，並非政府可以控制。

每年實際賣地收入跟原來預算有分別是不出奇，過去多年都有情況，會有多亦有少，至今賣地收益是公眾已知資料，成功售出的3幅賣地是接近73億，如果是首3季修訂地契項目合計大約50億元，合計大約123億元，財政年度在3月尾完結，還有第4季的地契修訂個案未完成，但將在第4季完成，合計有多少或會否有其他地價修訂不知道，未有最終數字，要待財政預算案交代。

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甯漢豪：賣地表有12幅地，有3幅成功賣出，一幅由房協承接，餘下用地會在下財政年度賣地表時候再作交代，一般是今年放在賣地表內會在明年賣地表滾存下去，但不會有水晶球放在賣地表，對於有什麼地，以及什麼時候推地，要在稍後交代賣地計劃再作研判，考慮不到土地來源再作合適決定。

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甯漢豪：除了政府主動推地外，有否其他方法供應用地，在房屋方面就是其他供應來源，包括市建局或者私人土地的重建地契修訂，或毋須地契修訂個案，會繼續是供應來源，若果再有不同方法就是直接批地給企業，但通常是運用在產業用地或社福用地，一般私樓或商業用地比較少及缺理據進行直接批地。

最新納入古洞北/粉嶺北的兩宗申請，大約涉及1000伙，當繼續傾的話，視乎申請人開則會有變化，合計大約1000伙。若果只有4個月去商討修訂地契是否足夠，亦希望有較長時間，但所有新發展區推展是政府有時間表，而古洞北/粉嶺北的時間表要在今年為不同地塊進行收地，是已經定下的時間表，若果是政府修訂的門檻，所以容許他們做，但始終要跟一個較快的時間表。相信兩個申請人會把握時間，除了補地價外，其他條款在不同部門有溝通。

至於6宗不成功申請，政府會盡快收地，會在未來數星期啟動張貼通告，讓地皮復歸政府。

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甯漢豪：6宗換地個案是已經去到商討補地價階段，彼此已經有基本條款，最後傾不成都是對地價要求有不同看法。若果說是政府要求過高，亦可以是對方要求太低，低到不切實際，向來補地價要雙方你情我願，作為政府有我們基本守責任態度，如果不成事就按遊戲規則收地，前期要現金流收地，但基本盤是政府要收地，不會令政府大亂陣腳。

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甯漢豪：今季無推私人房屋用地，是否反映對市場無信心，她認為不可這樣說，負責任政府要考慮市場情況，如果推地後反應不好，市場會有另一種解讀，亦不是好事，推哪些地要考慮市場情況，過去一段時間市場對投房屋用地胃口不好，今季靠其他來源供應有合適性。

商業樓面空置率處於高位，有市場調查指，現時甲級寫字樓空置率處接近13%，而她重申推地不能只看當前情況，若空置率繼續高企，是否意味繼續不推商業地，她直指這並非簡單方程式，強調到項目建成已屬數年之後，因此當局不能夠只看當下空置率情況，否則當經濟再起飛，將會不夠商業樓面使用。不過，市場狀況亦有一個感染性，目前發展商競投商業地的意欲不高，加上未來陸續有巨無霸商業項目落成，供應量將增加，如為配合未來經濟發展而推出商業地，要考慮這會否對大家構成心理壓力，相信今季不推商業地，市場不會感到出奇。

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甯漢豪：對於古洞北/粉嶺北的補地價未成事，政府以平常心看待，在新發展區將由政府主導，即政府預了基本盤是政府收地發展，而原址換地安排是考慮業權人配合政府規劃用途、政府時間表、安置補賠要求，樂意給發展商參與，如果配合不到政府時間表，後續工作是政府入場收地，不影響政府收地步伐及決心。

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甯漢豪：不推住宅地是考慮今季度供應有什麼來源出產，因為考慮有油柑頭項目及補地價供應，已經很接近年度目標，亦考慮到市場氣氛，認為不推住宅為合適，社會希望政府持續推地。但政府不能夠一成不變推地，又指有季度供應的出現，是因為有年度目標的同時，每季視乎情況作出合適安排。

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甯漢豪：考慮到空置率處於高水平，今季度不會推出任何商業地，過程中會繼續留意市況，再作合適安排。

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甯漢豪：今年首3季度的土地供應約7960伙，計入第4季度的供應，合共推出11530伙，其中還未反映之後無需修訂地契的私人重建個案。

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甯漢豪：第4季有8個私人重建及補地價項目完成發展，提供1630伙，加上之前曾經流標並由房協承接的油柑頭項目所提供的1940伙，預計可提供3570伙，考慮到不同供應額相當接近年度供應目標，加上近期市場投地氣氛較淡靜，政府今季不會推住宅用地。

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甯漢豪：今財政年度第4季(1月至3月)賣地計劃，出售一幅元朗創新園工業用地發展多層產業大樓，推動產業發展，用較有土地效益方式為棕地作業，提供16萬平方米樓面，透過賣地條款要求發展商將不少於3成樓面移交政府，以利用相若於市場租約租金租出予受影響的棕地經營者。有關安排曾經在去年6月邀請提交意向書，確認方案可行；是次亦順應市場意見，將幾幅較小的工業用地合併，成為剛才一幅較大的用地，做法希望增加成本效益，正準備招標細節，詳情會在招標前公布。

本財年(2023年4月至2024年3月)政府官地暫時僅售出3幅地皮，合共涉及72.7億元，連同補地價，估計總地價收入亦只有大約140億左右，遠低於本財年賣地收入目標850億元。