土地供應│ 今年賣地流標多過批出測量師：政府估價存在結構性偏差

東涌填海第106B區住宅地流標，成為今年第5幅流標地皮，相對今年只有4幅官地順利批出，出現流標多過批出的奇特現象。有測量師認為，涉及政府評估按地價的計算方式，當在樓價下跌的時候容許出現結構性高估地價的情況。

今年至今11個月已經出現多達5次地皮流標，包括3幅官地(赤柱環角道、荃灣油柑頭及東涌第106B區)，以及一幅港鐵項目(小蠔灣1期)、一幅市建局項目(觀塘裕民坊重建)。

在政府賣地方面，今年至今招標7幅住宅及商業用地，其中3幅流標，而成功批出的地皮地價亦未如理想，如旺角洗衣街商業地每呎地價只有3,103元；啟德第2A區2號及3號住宅地，每呎地價亦只有5,392元，反映即使成功批出，地價表現亦不理想。而「一鐵一局」方面，無論是港鐵推出的小蠔灣1期住宅地、還是市建局的觀塘裕民坊重建的商業項目均流標，而港鐵現在正招標東涌東站1期；市建局正招標土瓜灣盛德街，以及九龍城啟德道兩個住宅項目。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為，地皮頻頻流標存在結構性因素，因政府評估地價底價時，當同區近來無土地成交紀錄，便會採用「剩餘法」計算，會參考同區現時二手成交價再扣除建築成本，難以估算未來樓價走勢，跟發展商將市道變化的預期計算在出價內不同。導致在旺市時候，發展商出價往往較政府估價高，當樓價跌的時候則出現低於政府估價，最終經常出現流標現象。

他又指，今次流標或反映發展商對樓市頗為悲觀，因擾樓市不利因素仍然存在，而政府「減辣」力度有限，過去周末二手無受到太多刺激。