【投資攻略】萊坊王兆麒︰住宅價今年最多升3% 若通關豪宅看升5%

新年伊始，香港爆發第5波疫情，萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒認為，短期對於樓市影響仍然輕微，在經濟持續增長下，今年一般住宅樓價維持最多3%溫和升幅。

總結去年樓市全年仍錄得4.7%升幅，王兆麒認為，主要3大因素影響樓價，包括1.失業率從高位回落，過住研究亦發現失業率跟樓價有反向關係；2.經濟增長帶動樓市氣氛及樓價，以及3.低息環境刺激用家上升。

剛入2022年，香港爆發新一波新冠疫情，政府更立即宣布嚴厲的社交距離措施。不過，王兆麒認為，疫情短期對樓市影響不會太大，只要無進一步收緊限聚令，睇樓排隊安排、樓市氣氛等不受影響，疫情未必太影響樓價走勢，特別是暫時見不到疫情對經濟增長有大幅度影響。

預計今年商舖價有增長

最直接受影響將會是短期的商舖交投，因疫情及防疫措施影響商業運作，但全年情況將視乎疫情發展，王兆麒亦指，商舖價格未見大幅波動，上年下半年曾經輕微升幅，預計今年仍會有所增長。

因此整體住宅樓價今年將會維持溫和增長，王兆麒預計，一般中小型住宅樓價將會有零至3%升幅，而豪宅樓價受經濟層面影響較少，預期會有3至5%升幅，「若果能夠盡快通關，豪宅升幅會高一點，較為接近5%」。

至於近期美國加息步伐似乎有所加快，王兆麒亦指，經濟增長較預期快，導致聯儲局有機會由下半年才加息，提前在上半年現時。
不過，他評估，即使美國明年最多會加息2至3次，但按照上一輪加息周期，當地合共加息9次，香港亦只是跟隨加息1次八分之一厘。

港今年或難加息2次或以上

「現時實際按揭利率大約1.5厘，需要加到超過3厘才對樓市有影響！」王兆麒稱，現時租金回報率大約2厘，以每次加息0.25厘計算，要加息3次才對樓價有壓力，而今年預期香港不可能加息2次或以上，未來12至18個仍然會屬於低息環境，對於市民上車的負擔不太大。

近年市區與新界區樓價差距收窄，王兆麒稱，據該行研究發現，市區較偏遠地區的樓價以往的差距接近一倍，即市區樓呎價貴過偏遠地區呎價一倍，但在過去10年逐步收窄，現時市區樓價溢價已經收窄至40%。

在政府落實「北部都會區」願景之後，王兆麒預期，市區樓價的溢價有機會進一步數窄至2成，但相信需要時間去落實，因為北部都會區預計需要15至20年時間完成，而且涉及農地、棕地、祖堂地問題均需要時間解決。

最後則是「納米樓」的問題，王兆麒對納米樓前景較為悲觀，認為隨着兩年前「林鄭Plan」（即1,000萬元以下住宅可造8成按揭；而800萬元以下物業可造9成按揭）推出，以前800萬元以下現樓承造不到9成按揭，但現時可以，首期由320萬元變成80萬元，「以前無那麼多首期，買家惟有買細的單位，但現時供款能力、穩定收入的可承接較貴的單位，導致納米樓沒那麼歡迎。」

資料來源: 香港經濟日報

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